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这是我们对下半年重庆楼市的4点预测攀枝花租房

时间:2021-08-01 20:12作者:admin



(实拍图片)

前言

2021年已经正式过去一半,回顾上半年的重庆楼市,可以说是有人欢喜有人忧,但总体就一个字“热”!

开盘售罄、深夜排队、售楼部人山人海,这是重庆楼市上半年见怪不怪的现象。

而4月份的首次集中土拍更是点燃了市场。那么,下半年的重庆楼市还会持续这般热度吗?

对此,我们预测有4大现象

01

第一个会发生大变化的现象,就是产品业态的转变

具体来说是高层产品逐渐减少,洋房继续增多。

从锐理数据公布的6月第三周楼市报告来看,当周共有43个项目取得预售证,其中洋房占32张,小高层6张,而高层仅3张



(图源 锐理数据)

再往前,从4月份的首次土拍来看,46宗土地的平均容积率约1.64,其中容积率超过2.0的地块仅5块。(数据统计自铭腾机构)

要知道,这其中绝大部分地块都是位于新区。新板块都这么低的容积率,核心区更不用提了。

可以看到,未来的楼市供应量中,洋房所占的比例也会越来越高,产品业态基本会以小高层和洋房为主。

再来谈谈重庆目前楼市风向:刚需向改善过度。

重庆市场上的高层项目,也就是真正意义上的刚需房源已经在这两年被消化的八九不离十了。



(实拍图片)

从购房者心态上讲,纯刚需时代,一层10户2梯的日子实在不好受;现在条件好了,住的小区越大,楼栋间穿行的人越少,电梯越不打挤,才越有“面子”。

那么,洋房就是最好的选择。

最后从城市发展逻辑上看,重庆主城幅员辽阔,人口众多;发展的合理逻辑应该是核心区的人口部分扩散到新区,分摊中心城区的交通压力与社会资源占比。

这样一来,核心区限容限高就显得很有必要,将更多的购房者引导到新区置业;

同时为了避免新流入人口过于集中某个热门板块,因此对于新区的限容也开始逐步推广开来。

综上所述,预计高品质、高总价将成下半年楼市的常态化现象。

02

也正是因为高总价的洋房会成为常态,因此我们认为,下半年重庆楼市第二大现象是维持稳涨。

举个隔壁大娘都懂的例子:

如果目前在售的高层单价以15000元/平为主,而品质更高的洋房单价则在18000元/平左右;

洋房单价更高,数量也更多,自然就拉高了均价。

当然,最重要的原因就是:面粉涨价了!

4月份,从首次“两集中”后的土拍情况来看,北区13000元/平的地块已成常规操作,地王价更是高达15711元/平。西区的几块地均价也达到了约10600元/平。

所有成交的46宗地块均价达到了9133元/平。



(图源 铭腾机构)

按照市场规律,再结合平均1.64的容积率来看,即使最后开发商再打个“骨折”;

这批新项目的单价最低也要16000元/平以上。

再次提醒:这批地块中有绝大部分都是位于新区,核心区的几块地未来单价基本都是奔着25000元/平去的。

这就好比,开发商9元/斤进的面粉,做成的面包只卖12元/斤,可能吗?

酵母、糖、牛奶、人工、房租不要钱撒。

开发商乐意卖,我都不忍心买。

这只是首次集中土拍反映出的现象,下半年还将有两场集中土拍。

但我认为,第一次集中土拍给市场带来的“惊喜”,在后面两场中不会再重演;所有土地的成交均价只会在4月份的基础上提升约10%左右。



(实拍 滩子口地块)

因为这一次,开发商有经验了,不再盲目“下单”,不会再出现130%的溢价率,毕竟谁不想低价拿几块地呢?

总体而言,下半年的两次土拍带来的热度应该会约等于4月份那次,这也是我们预测下半年楼市只会稳涨的依据之一。

03

再从区域发展分析,我们预测下半年打头阵的还是西区和北区,并且西区热度或将超越北区。

这是第三大现象。

何出此言?

从卫星图上看,重庆主城区地势被缙云山脉和明月山脉分割成西部槽谷、中部槽谷和东部槽谷。

其中西部槽谷自歇马到西彭,可以说是一马平川;

中部槽谷呈倒梯形分布,北区地势平坦,面积广阔;而南区不仅狭窄,还被长江切割成多个小板块,没有太多可开发的好地块。



(自制图片)

因此,下半年重庆依旧还是向西、向北、不向南。

而我之所以更看好西区,主要还是源于科学城的规划。

上月初央视的7分钟“打卡”将科学城推向高潮,向全国人民展示了科学城国家级的战略地位。

这其中,大学城板块、西永板块本身热度很高,而像曾家、金凤等小板块也趁机收割了一波流量。

目前科学城各项资金正加紧流入,各项目规划也在有条不紊地进行中:

科学城科学大道、科学谷及约等于13个中央公园体量的科学公园已正在建设或规划中;多条轨道线路也已动工建设。

西永组团已汇聚众多高新产业,曾家、金凤等产业园也在逐步引流中。

除了科学城外,作为成渝双城经济圈的“桥头堡”,西区未来也将吸附更多周边区县人群。



(图源 重庆自然资源与规划局)

而且北区的建设步伐已进入中后期,板块定位已基本成型;而西区正蓬勃发展,未来或将产生更多可能。

所以看好西区在下半年的集中土拍上供应更多优质地块。

04

最后来谈谈第四大现象:调控政策收紧

重庆楼市上半年也确实是火了一把,但回头一看,房价涨幅其实是很稳妥的,没有出现惊人的暴涨。

而上半年的多次传出的政策消息也让市场惊出一身冷汗。

重庆要出调控政策?要全面实施房产税?

这些措施的本意就是遏制房价增长过快,使楼市进入一个相对平稳发展状态。

但众多网友不干了:重庆楼市这涨幅真的需要调控吗?



(实拍图片)

那我们预测下,万一调控政策真收紧了呢?

这样一来,首先就是购房者的热情在一定程度上会被浇灭;大家不着急买房了,反正短期内是不会大涨了。

买涨不买跌嘛,等涨了再买。

而这个时候,市场上供货量还在不断增加,但去化率一直没有增长,造成的结果就是存量的房子越来越多,存销比再次回升到5、6个月。

这算是一个正常的数字。

说明市场上的房源供应适当,开发商不着急开盘了,购房者也不排队抢房了。

大家心态都平衡了。

任凭你新项目卖到单价15000元/平还是25000元/平,买方都可以慢慢挑,细细找,货比三家后再下手。

这就叫有价无市。



(实拍图片)

在此前提下,楼市将继续保持缓涨趋势。

什么?会不会降价?

如果你还有这个疑问,我建议你返回文章开头,看看前面的分析。

换句话说,一个城市的房价最好是跟着GDP的增长趋势而增长;这符合通胀的原理,也符合人民抗通胀的承受力,也是房价调控的目的。

而重庆楼市在没有大调控的前提下,涨幅也基本符合通胀原理,所以调不调控,没差!

结语

总体而言,对于重庆楼市下半年市场,我们全线看涨,但局限于稳涨,几乎不会暴涨;毕竟房子是用来住人的,不是用来炒作的。

最后,我们也给下半年即将要买房的朋友提3点建议:

跟着城市发展方向买,如西区和北区;跟着轨道规划买,如跳蹬、龙兴、钓鱼嘴等;跟着人口集中地买,如两江四岸核心区或轨道环线以内。

但无论如何,请记住一点,看准了就及时下手,毕竟好房源不等人。

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